南通市商品房預售資金監管辦法 （征求意見稿）

附件：南通市商品房預售資金監管辦法

（征求意見稿）

 

第一章 總則

第一條  為規范商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金用于相關工程建設，維護購房人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第29號）、《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第131號）、《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）等相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內批準預售的商品房項目（不含政府投資建設的各類保障性住房、人才公寓等），其預售資金的收存、撥付和管理工作，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱"開發企業"）預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部購房款項。

第四條 新建商品房預售資金監管遵循政府監管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

第五條 新建商品預售資金監管期限自房地產開發項目取得《商品房預售許可證》開始，至項目竣工驗收備案并完成不動產首次登記止。

 

第二章 監管機構

第六條  南通市住房和城鄉建設局（以下簡稱"市住建局"）負責全市商品房預售資金監管工作的指導、協調和監督工作，負責建立全市統一的商品房預售資金監管系統（以下簡稱"監管系統"），組織開展主城區（崇川區、市經濟技術開發區、蘇錫通科技產業園區，下同）范圍內的商品房預售資金監督管理工作。

中國人民銀行南通市中心支行（以下簡稱"人民銀行南通市中心支行"）負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。

中國銀行保險監督管理委員會南通監管分局（以下簡稱"南通銀保監分局"）負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

通州區、海門區、海安市、如皋市、如東縣、啟東市、通州灣江海聯動開發示范區住房和城鄉建設部門具體負責本轄區內的商品房預售資金監督管理工作。

第七條 住房和城鄉建設部門可委托其下屬單位具體開展轄區內商品房預售資金監管實施工作，并對監管實施工作定期開展效能審計。受委托的監管實施機構，應當定期向所在地住房和城鄉建設部門報送預售資金監管財務報告。

第八條 各地住房和城鄉建設部門要建立商品房預售資金監管信息披露制度。每年6月底前，監管實施機構對上一年度商品房預售資金監管實施情況發布年度報告并向社會公告。年度報告應包含機構概況、業務運行情況、主要財務數據、社會經濟效益等內容。

 

第三章 監管銀行

第九條 各地住房和城鄉建設部門應當會同人民銀行分支機構、銀保監部門，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，經公開招標確定能夠從事商品房預售資金監管業務的商業銀行（以下簡稱"監管銀行"）。監管銀行招標服務期限一般為3年。中標的商業銀行，住房和城鄉建設部門與其簽訂預售資金監管金融服務協議，并為其開通監管系統相應權限功能。各地中標的商業銀行名錄，應當向市住建局備案，并通過所在地住房和城鄉建設部門門戶網站予以公示。

第十條 監管銀行應當為在我市行政區域內設立的商業銀行分行或法人銀行總行。監管銀行可以授權招標區域范圍內的一家分支機構（不低于綜合性支行或分行營業部）以其名義具體從事資金監管業務。監管銀行及其授權的分支機構應當具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，并配備相應數量的專職人員。

第十一條 監管銀行名錄實行動態管理。市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監分局會同各地住房和城鄉建設部門每年對全市監管銀行組織考核評價，考評合格的，可在下一年度繼續從事商品房預售資金監管業務；考評不合格的，暫停從事商品房預售資金監管業務資格，待整改合格后予以恢復。對于未履行商品房預售資金監管職責及無法承擔資金監管工作的，取消從事商品房預售資金監管業務資格。

第十二條 監管銀行要做好監管賬戶監控，定期與監管實施機構進行對賬，發現開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當立即停止撥付并告知監管實施機構，便于監管實施機構及時作出處理。監管賬戶被人民法院采取保全、執行等措施時，監管銀行應及時通知住房和城鄉建設部門，并于收到人民法院司法文書的當日，將司法文書上傳至監管系統。

 

第四章 監管額度

第十三條 監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，具體標準由住房和城鄉建設部門根據商品房項目房屋結構、工程造價、交付條件等因素確定，并根據實際情況動態調整。成品住房應根據毛坯和裝修部分的工程造價分別確定相對應的監管額度。

第十四條 商品房預售資金分為監管額度內資金和監管額度外資金。監管額度內資金不同于開發企業自有資金，應當?？顚Ｓ?，必須用于有關的工程建設，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。監管賬戶內超出監管額度的資金為監管額度外資金，在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下，可由開發企業提取使用，應優先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款本息等。

第十五條 商品房預售資金實行差異化監管政策，住房和城鄉建設部門可結合開發企業的信用等級、經營情況、抵押登記因素等調整監管額度和撥付節點。

第十六條 經項目所在地住房和城鄉建設部門批準，開發企業可憑商業銀行等金融機構出具的保函，釋放相應監管資金額度。具體辦法由各地住房和城鄉建設部門另行制訂。

 

第五章 監管賬戶

第十七條 開發企業在申請商品房預售許可前，應當向項目所在地住房和城鄉建設部門申請開設預售資金監管賬戶，并提交項目基本情況、建設進度計劃、工程付款計劃等與預售資金監管相關的材料。項目所在地住房和城鄉建設部門審核后，批準設立監管賬戶，并根據差異化監管政策，核定監管額度標準。

第十八條 開發企業在中標銀行名錄中選擇一家作為商品房項目預售資金監管銀行，并按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，開設預售資金監管專用賬戶（以下簡稱"監管賬戶"）。與本項目間存在借貸關系（按揭貸款除外）的銀行，不得作為本項目監管銀行。

第十九條 住房和城鄉建設部門或其委托的監管實施機構、開發企業、監管銀行按照申請預售許可批次，共同簽訂預售資金三方監管協議。三方監管協議應包括商品房項目基本情況、監管賬戶、監管額度、資金利率、預售資金收存及支取方式、權利義務、違約責任、爭議解決方式等內容，具體文本由住房和城鄉建設部門制定。

第二十條 住房和城鄉建設部門、開發企業應當分別在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同》上載明監管銀行及監管賬戶信息，并在住房和城鄉建設部門門戶網站和商品房銷售現場顯著位置進行公示。

第二十一條 監管賬戶一經設立，原則上不允許變更。如確需變更，應在經得住房和城鄉建設部門同意后，重新簽訂三方監管協議，并在銷售現場公示并告知購房人，同時將原監管賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監管賬戶。變更期間不予辦理預售資金收存、撥付等業務。

第二十二條 預售商品房完成不動產首次登記的，開發企業可向監管實施機構申請解除預售資金監管。監管實施機構審核同意后，開發企業與監管銀行辦理監管賬戶注銷手續。

 

第六章 資金收存

第二十三條 開發企業應當將購房人通過監管銀行POS機或銀行轉賬等方式繳納的預售款全部直接存入三方監管協議約定的監管賬戶，不得以其他任何形式違規收取購房款。購房人申請貸款的，貸款銀行和住房公積金管理中心應將貸款直接發放至對應的監管賬戶。

第二十四條 監管銀行在監管賬戶收到購房人繳納預售款后，應將對應的預售款存入監管賬戶的信息實時上傳至監管系統。住房和城鄉建設部門在辦理網簽備案前，應當核對預售資金到賬情況，滿足條件的，予以合同備案。監管銀行要根據貸款發放的一般周期，密切監控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發放期限的，應及時向監管實施機構報告。

 

第七章  資金撥付

第二十五條 開發企業申請撥付監管額度內的預售款，應當由監管實施機構批準，并應滿足相應的工程建設進度要求。首次撥付節點不得早于地下室結構完成，最后撥付節點為房屋所有權首次登記，具體撥付節點和對應撥付比例由各地住房和城鄉建設部門確定。對于其中的關鍵節點，在撥付時應當征求項目所在地住房和城鄉建設部門意見。

第二十六條 開發企業申請撥付監管額度外的預售款，監管銀行可直接撥付至開發企業自有賬戶。項目存在抵押貸款的，監管銀行可根據開發企業與發放抵押貸款金融機構（以下簡稱"金融機構"）簽訂的協議，在保證項目工程進度款足額支付的基礎上，優先將資金撥付到金融機構銀行賬戶，相關金融機構收款后應用于償還貸款，不得繼續借貸給開發企業使用。金融機構應當及時向監管銀行提交貸款償還結算證明，對未及時償還貸款或用作其他用途的，監管銀行后續不再優先撥付。

第二十七條 在項目竣工驗收備案完成、項目抵押全部解除后，經住房和城鄉建設部門批準，開發企業可申請支取監管額度內資金用于繳存相應的住房專項維修資金。

第二十八條  開發企業與購房人解除商品房買賣合同，需退還已繳納預售資金的，若監管賬戶累計進賬金額未達到監管資金額度，由開發企業申請從監管賬戶中退還相應款項至購房人；若監管賬戶累計進賬金額超過監管資金額度，由開發企業自行結算退款，不在監管賬戶中另行列支。

 

第八章 應急機制

第二十九條  當開發企業出現重大質量安全事故、重大經營風險、重大矛盾糾紛、嚴重違法違規行為等，可能導致項目停工、逾期交付等嚴重侵害購房人合法權益的情形時，監管實施機構應當及時啟動應急機制，對開發企業預售資金實施重點監管。

第三十條 對于被實施重點監管的開發企業，監管實施機構應暫停其享受的相對應的預售資金監管優惠政策，其全部預售資金均納入監管，在留足后續建設資金的情況下方可撥付。監管資金應點對點撥付至施工企業、材料設備供應商和農民工工資賬戶等，確保用于工程建設。

第三十一條 當住房和城鄉建設部門或屬地政府（管委會）確認預售項目已存在樓盤爛尾等重大房地產風險時，監管實施機構可根據屬地政府（管委會）申請，將預售資金全部轉入屬地政府（管委會）的"保交樓"專用賬戶，實施封閉管理，專項用于"保交樓"工作。

 

第九章 監督管理

第三十二條 市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監分局會同各地住房和城鄉建設部門建立聯動工作機制，按照預售資金監管職責對開發企業、商業銀行在預售款的使用和監管方面進行監督指導，發現開發企業抽逃、挪用預售資金以及商業銀行違規扣劃預售資金等違法違規行為的，按照各自職責及時進行處罰。

第三十三條 開發企業未按規定收取、支出、使用商品房預售資金，提供虛假材料申請支取預售款，要求貸款銀行將購房貸款劃轉至監管賬戶以外的賬戶，或存在其他違規行為的，由所在地住房和城鄉建設部門責令其限期整改，整改期間暫停其在項目所在地的商品房預（現）售和商品房網簽備案系統使用權限，視情節予以通報、信用扣分等處理。對于情節嚴重且逾期未整改到位的，所在地住房和城鄉建設部門應及時報告市住建局，市住建局會同市級相關部門實施聯動處置，包括暫停該開發企業及關聯公司在項目所在地直至全市行政區域內所有商品房項目的監管資金撥付、商品房預（現）售許可、商品房網簽備案及土地市場競買等，將其違規行為予以公示并記入信用記錄。涉嫌違法犯罪的，移交司法部門處理。

第三十四條 監管銀行違反預售資金三方監管協議約定，未經監管實施機構核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，應當負責追回，無法追回的依法承擔相應賠償責任。監管銀行存在違反商品房預售資金監管辦法、預售資金監管金融服務協議及三方監管協議約定的，由住房和城鄉建設部門責令限期改正；拒不改正、情節嚴重或者造成嚴重后果的，住房和城鄉建設部門可暫?；蛉∠鋸氖骂A售資金監管業務資格，公開通報并移送金融主管部門依法查處。

第三十五條 各商業銀行未按規定將購房人的按揭貸款發放至監管賬戶或配合開發企業將購房款違規收存至非監管賬戶的，由金融監管機構予以查處。在資金監管銀行目錄內的，住房和城鄉建設部門可取消其從事預售資金監管業務資格。

第三十六條 建筑施工單位、監理單位提供虛假材料或采取其它方式協助開發企業違規支取預售資金的，由住房和城鄉建設部門依法依規對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規行為記入企業信用信息系統，并向社會公示。

第三十七條 監管機構及銀行工作人員在預售資金監管、收存、撥付過程中，存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法依規依紀予以處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第十章 附則

第三十八條 各縣（市）區可結合工作實際，出臺實施細則。

第三十九條 本辦法自2023年X月1日起施行，原辦法同時廢止。本辦法施行前已取得預售許可證的商品房項目不適用本辦法。未盡事宜由市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監分局共同解釋。